セットアップオフィスとは？　居抜きや他のオフィス形態との違い、メリット・デメリットを紹介

■入居準備の手間と時間、コストが省けるセットアップオフィスとは

セットアップオフィスとは、あらかじめ内装工事が完了し、オフィス家具や通信インフラなどの設備が整った状態で貸し出される賃貸オフィスのことです。一般的なオフィス物件とは異なり、借主側での内装構築が不要なため、パソコン一つ持ち込めば契約後すぐに事業を開始することが可能です。具体的には、床や壁の内装デザイン、照明器具、デスクやチェアなどの什器配置などが事前に完了しています。

セットアップオフィスを利用する最大のメリットは、入居までのリードタイム短縮と、初期費用の大幅な削減です。通常の賃貸オフィスへ移転する場合、以下のような手間とコストが発生します。

【通常のオフィス移転で発生する主な作業】

● 内装デザインの検討および内装業者の選定
● 内装工事に関する打ち合わせ・施工管理
● 電話やインターネット回線などインフラ工事の手配
● オフィス家具（什器）や備品の購入・搬入

これらの作業を一から行うと、入居までに数ヶ月の準備期間と多額の初期費用がかかるケースが一般的です。セットアップオフィスであればこれらの工程を丸ごとスキップできるため、移転にかかる見えないコストや担当者の負担を大きく減らすことができます。

■居抜きや他のオフィスとの違い

セットアップオフィスと他のオフィス形態（居抜きオフィス、レンタルオフィス、サービスオフィス、シェアオフィス）との違いは、退去時の原状回復の条件、契約形態、サービスやオフィス形態の違いなど様々です。各オフィス形態との具体的な違いについて、以下で詳しく解説します。

●セットアップオフィスと居抜きオフィスとの違い

セットアップオフィスと居抜きオフィスの最大の相違点は、「内装の提供者が誰か」という点と、それに伴う「退去時の原状回復の対象」です。

居抜きオフィスとは、基本的に前入居者が使用した内装やオフィス家具などが残されたまま貸し出される物件を指します。内装工事が済んでいるため、入居後は比較的時間を待たずに業務を始められるでしょう。ただし、その内装の提供者は『前入居者』になるため、退去の際は自社が入居した時の状態に戻すのではなく、『前入居者』が契約した時の状態が『原状』となり、そこまで戻す義務が発生します。

これに対し、セットアップオフィスは一般的に入居の時点で内装とビジネスに必要なオフィス家具等が『貸主（オーナー）側』によって用意されています。そのため、退去の際は自社が入居した時の状態に戻せばよく、退去時の大掛かりな原状回復は必要ないケースが一般的です。

ただし、退去時にクロスカーペットの張り替えなどを負担しなくてはならないような場合もあるため、セットアップオフィスであってもあらかじめ退去時の対応についても確認しておくとよいでしょう。

●セットアップオフィスとレンタルオフィスとの違い

セットアップオフィスとレンタルオフィスの最大の違いは、「契約形態（賃貸借契約か利用契約か）」と「初期費用の構造」にあります。

レンタルオフィスとは、個室・半個室といったスペースを月単位で借りられるオフィスサービスを指し、利用するには会員登録が必要となることが一般的です。レンタルできるオフィスの種類は場所によって異なりますが、一人用から数十名が利用できるタイプまで幅広く用意されているところもあります。レンタルオフィスには、最初からオフィス家具が設置され、業務に必要な環境がそろっているケースが多いです。会議室やラウンジなど、全ての会員が自由に利用できる共有スペースを完備しているところもあるなど、ここまではセットアップオフィスと大きな違いはありません。

セットアップオフィスとレンタルオフィスは、入居にあたって発生する初期費用が異なる点といえます。レンタルオフィスは入会金を支払うことで利用する権利を得られる一方、セットアップオフィスはあくまでもスペースを借りるという「賃貸借契約」が必要な場合が多く、入居の際に敷金や仲介業者へ支払う手数料が発生する場合もあります。ただし、そのぶん他社との共有範囲が少なく、自社の専有性や独立性が高く保たれるのはセットアップオフィスの利点です。

●セットアップオフィスとサービスオフィスとの違い

両者の最大の違いは、コンシェルジュなどの「人的サポートの有無」にあります。

サービスオフィスとは、高セキュリティの個室を月単位で借りられるオフィスサービスを指すのが一般的です。共有スペースとして、会議室やラウンジなどを備え、充実したオプションサービスを利用できるところも多くあります。例えば、コンシェルジュサービスや他の利用者との人材交流、事業支援などがその一例です。サービスオフィスは、常駐スタッフがいる、オプションサービスが利用できるなど、手厚いサービスが用意されていることがセットアップオフィスとの大きな違いといえるでしょう。

●セットアップオフィスとシェアオフィスとの違い

シェアオフィスとセットアップオフィスの相違点は、「契約形態」と「自社専用の専有スペースの有無」にあります。

シェアオフィスとは、フリーアドレス制のデスクや共有スペースを利用できるオフィスサービスを指すのが一般的です。フリーアドレス制は、スペースや座席を特定せず、毎日自由に座席を選択できる仕組みです。シェアオフィスの中には個室や個別ブースを設置しているところもあり、契約によっては専有スペースを確保できる場合もあります。ただし、共有の会議室は申請した時間のみ借りられることが一般的です。

シェアオフィスはサービスを利用する目的で月ごとに契約を交わしますが、セットアップオフィスは賃貸契約を交わしオフィスを利用することになります。また、セットアップオフィスは共有スペース以外に専有のスペースがあるため、従業員のプライバシーを確保しやすい点も魅力といえるでしょう。

■セットアップオフィスを利用するメリットは？

セットアップオフィスを利用する最大のメリットは、「入退去コストの大幅な削減」「移転リードタイム（準備期間）の短縮」「従業員モチベーションの向上」の3点です。以下では、主なメリットについて一つずつ解説します。

●初期費用・二重家賃など、入退去に掛かるコストの削減

物件を借りてオフィスを開設する場合、入居にあたって主に以下のような費用が発生するでしょう。

● 敷金・保証金
● 仲介手数料
● 内装工事費用
● オフィス家具・什器の購入費用

セットアップオフィスは内装やオフィス家具、オフィス設備がそろった状態で借りることができ、とくに内装工事や家具購入にかかる初期費用（イニシャルコスト）の節約につながる点がメリットといえます。ただし、物件によっては敷金や仲介手数料が発生する場合があるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

オフィス物件を借りた場合は内装工事をしてから入居し、退去時に原状回復工事が必要なため、工事期間中も家賃が発生する可能性があります。しかし、入退去時に内装や原状回復の工事の必要がない場合が多いセットアップオフィスであれば、オフィスを移転する場合でも旧オフィスと新オフィスの家賃が2重に発生する（空家賃）心配は不要です。また、入退去する際に負担する費用を抑えられ、経費削減の有効な手段といえます。

●入居準備の時間・手間を省ける（リードタイムの短縮）

セットアップオフィスは、入居準備に掛かる時間や手間を減らせることもメリットといえます。一般的な賃貸オフィスを契約した場合、入居前に内装工事やオフィス家具の購入などの準備が必要ですが、セットアップオフィスはこれらの準備が不要となるでしょう。

そのため、短期間で入居したい場合は、最短約1ヵ月で入居できる場合もあるセットアップオフィスがよいでしょう。セットアップオフィスは内装工事が完了した状態で入居できるため、借り主がオフィスのレイアウトや内装デザインを一から考えたり、内装工事の依頼や工事の打ち合わせをしたりする手間を省くことにもつながります。契約時は仕事に必要なオフィス家具や設備が設置されていることがほとんどなため、PCなどの最低限の設備さえ持ち込めば、入居と同時に業務を開始できることが魅力といえるでしょう。

●従業員のモチベーションアップや採用強化につながる

環境のよい職場は、従業員のモチベーションアップにつながると考えられます。セットアップオフィスはおしゃれな内装を施しているところが多く、従業員にとって出社の楽しみの一つになるでしょう。従業員のモチベーションが向上すれば仕事に取り組む姿勢にも影響し、生産性アップも期待できます。

従業員の中には自社の雰囲気を誇らしいと考える人もいるかもしれません。また、おしゃれできれいな雰囲気がある会社は、取引先や関係者などの訪問客によい印象を与えられると考えられます。結果的に企業イメージがよくなる（ブランディング効果）ため、商談や採用活動を成功させられる可能性も高まるでしょう。

■セットアップオフィスのデメリット・注意点

オフィスを借りてから後悔しないためには、セットアップオフィスを利用するデメリットや注意点も理解しておくことが大切なポイントといえます。とくに、「月額コストの負担」「カスタマイズ性の低さ」「退去時のルール」「物件の少なさ」の4点には注意が必要です。以下の詳細を把握した上で、自社に適した理想的なオフィスを探しましょう。

●比較的ランニングコスト（賃料）が高いケースが多い

セットアップオフィスを利用する際に注意が必要なことは、月々の賃料が高い場合が多い点です。他のオフィスサービスと比較しても、賃料は高くなる傾向にあります。

賃料が高く設定されている理由は、内装工事に掛かった費用が賃料に反映されていると考えられるためです。一般的な賃貸オフィスの費用相場よりも約1.5～1.7倍高い賃料を設定しているといわれています。セットアップオフィスを長期間借りる場合は総支払い額も高くなるため、ランニングコスト削減のメリットと、賃料の高さのバランスも考慮してオフィスを選ぶことをおすすめします。

また、一般的に、3〜5年以上の長期入居となると、通常のオフィスを借りて自社で内装工事を行った方がトータルコストが安くなる（損益分岐点を超える）ケースが多いと言われています。

●内装を自由にデザインできず、カスタマイズ性に制限がある

自社の希望どおりの内装やレイアウトに変えられないことが、セットアップオフィスのデメリットといえます。スケルトン（内装がない状態）の物件を借りてオフィスを開業する場合は借り主が内装工事を行うため、自社のイメージに合った内装・レイアウトを自由に決めることができます。

しかし、あらかじめビジネス環境に合った内装になっているセットアップオフィスは、内装・レイアウトを自由に決められないのが一般的です。入居後に内装・レイアウトが合わなくても、基本的には勝手に内装工事をすることはできません。そのため、どうしてもコーポレートカラーや独自の空間設計を反映させたい場合は、一部追加工事が認められているセットアップ物件を探すか、自社で自由にデザインできる物件や他の内装変更ができるオフィスサービスを選ぶのも一つの方法です。

●原状回復費用が掛かる場合もある（契約内容の事前確認が必須）

セットアップオフィスであっても、原状回復費用が発生する契約になる場合があります。

一般的に、セットアップオフィスは退去後も同様の内装・レイアウトのまま次の入居者が利用するため、原状回復費用は掛かりません。しかし、契約内容に原状回復に関する記載がされている場合は原状回復費用が発生し、自己負担になるケースもあるようです。例えば、特約としてクリーニング費用、クロスの張り替え費用、持ち込んだ什器の撤去費用などが設定されていることがあります。

原状回復費用の支払いの有無はセットアップオフィスの契約書に記載されていることが多いため、契約前に契約内容を入念に確認しておきましょう。契約内容で不明な点がある場合は、事前に確認してから契約を交わすことをおすすめします。

●供給数と大型物件の少なさから、物件探しが難しい

セットアップオフィスは都心を中心に広まっているものの、物件数や取り扱う業者はまだ多くはないようです。そのため、自社に適した物件を探すのが比較的難しいといわれています。

例えば、人気のエリアにある物件や、おしゃれできれいなデザインの物件、100坪を超えるような大型の物件は供給数が少なかったり、すぐに入居者が決まる傾向にあるため、希望する立地や従業員が働きやすい広さを確保できるセットアップオフィスを見つけられないケースもあるかもしれません。セットアップオフィスへの移転を検討しているのなら、できるだけ早い時期から物件探しを始めましょう。

■セットアップオフィスがおすすめの企業3選

セットアップオフィスはスタートアップ・ベンチャー企業をはじめとした、初期費用を抑えつつ一等地で採用力（企業イメージ）を強化したい企業に最適です。

また、内装構築の負担や退去時のリスクが少ないため、近い将来に人員拡大や拡張移転を見据えている企業、あるいはプロジェクト単位で拠点を構えたい企業にとっても非常に合理的な選択肢となります。

●スタートアップ・ベンチャー企業

セットアップオフィスに最もおすすめの企業は、スタートアップ・ベンチャー企業です。セットアップオフィスなら、少ない資金（イニシャルコスト）でも好立地できれいなオフィスで業務を開始できるでしょう。

スタートアップ・ベンチャー企業のように開業から浅く、知名度や実績が少ないとしても、人気のエリアやアクセスのよい立地にあるセットアップオフィスを選ぶのがおすすめです。おしゃれできれいなオフィスを確保することで、しっかりとしたオフィスを構える企業のイメージを持ってもらいやすいため、社会的な信用度も高められるでしょう。

また、企業イメージのアップにより、自社に興味を持つ応募者が増えれば採用活動も進めやすくなります。セットアップオフィスは初期費用を抑えつつ、好立地のオフィスを構えたい、採用競争力なども高めたいスタートアップ・ベンチャー企業におすすめです。

●移転費用を抑えたい企業

セットアップオフィスを利用する際に必要なコストは毎月支払う賃料となるため、オフィスの移転費用を抑えたい企業におすすめです。セットアップオフィスは内装工事が完了しており、オフィス家具やオフィス設備などビジネス環境が整えられていることがほとんどです。内装工事費用や業務に必要なものを購入する費用を最小限にでき、キャッシュフローを圧迫せずに移転費用を抑えられるでしょう。

また、自社で内装工事の手配やオフィス家具・設備を購入する負担もなくせるため、入居後は早々に業務を開始できるはずです。オフィスの移転を検討しているが、移転準備にコストや手間が掛かることに悩んでいる企業は、セットアップオフィスの利用を選択肢の一つに入れてみるとよいでしょう。

●数年後に別のオフィスへの移転を視野に入れている企業

セットアップオフィスは、プロジェクト利用・拡張移転前提などで、新オフィスへの移転の予定がある、または人員の増減が激しい企業に向いています。例えば、オフィスを改装するために一時的な仮のオフィスが必要な企業や、事業拡大・合併などによって従業員の増加が見込まれる企業がその一例です。

セットアップオフィスはおしゃれできれいな内装や入居間もなく仕事ができるビジネス環境がそろっていることから、仮のオフィスやプロジェクト単位の拠点として活用するのも一つの方法です。オフィス家具やオフィス設備を一からそろえる負担を減らし、仮のオフィスへの移転に掛かるコストを抑えることもできるでしょう。セットアップオフィスは契約期間のみ借りられるオフィスで退去しやすい（原状回復の負担が少ない）ため、数年後に別のオフィスへの移転が決まっている企業におすすめです。

■セットアップオフィスを選ぶときに意識すべき6つのポイント

セットアップオフィスを選ぶ際は、いくつか考慮しておきたいポイントがあります。入居後のミスマッチを防ぎ、失敗しないオフィス選びをするために、オフィスサービスを選ぶ際は、以下の6つのポイントを意識して探しましょう。

・オフィスとしての機能性に問題ないか
・業務に集中できるレイアウトか
・セキュリティは安全か
・アクセスしやすい立地か
・共有部の使い勝手がよいか
・セットアップオフィスが最適なのか

以下では、それぞれのポイントを詳しくご紹介します。

●オフィスとしての機能性に問題ないか

オフィスとして活用する上で必要なものがそろっているか確認することも、セットアップオフィスを選ぶ際の大切なポイントです。セットアップオフィスには、オープンスペースや個室、ミーティングルーム、休憩室などが用意されているところもあります。しかし、必要なスペースがあることと、そのスペースが使いやすいかどうかは別の問題といえます。

機能性が高いオフィスでは、用途に応じて利用するスペースを使い分けられます。例えば、個人で作業をする際はオープンスペースを利用し、部署・チームで会議や打ち合わせをする場合は個室を使用するなどの複数の活用方法が考えられ、昨今ではWeb会議用の個人ブースが必須機能となりつつあります。このように、オフィスとしての機能性に問題点がないか確認してからセットアップオフィスの利用を決めましょう。

●業務に集中できるレイアウトか

セットアップオフィスを選ぶ際に意識したいポイントとして、業務に集中できるレイアウト（動線設計とゾーニング）であるかが挙げられます。具体的には、従業員数や事業内容に合った広さであるか、使いやすいかなどがポイントといえます。

セットアップオフィスで働く従業員数が多すぎると、隣席との間隔が狭く圧迫感のあるオフィスになる恐れがあるでしょう。また、執務スペースの横に休憩室があると休憩中の人の話し声が気になって仕事に集中できなかったり、逆に仕事をする人がいるためにリラックスできなかったりする可能性があります。

「業務に集中できない」「ゆっくり休憩できない」という従業員の不満は、作業効率や満足度の低下につながる場合もあるため、オン・オフの切り替えがしやすく、業務に集中できる広さやレイアウトのセットアップオフィスを選ぶようにしましょう。

●セキュリティは安全か

セキュリティの安全性を確認しておくことも、セットアップオフィスを選ぶ際に重要なポイントです。セキュリティの安全性が低いと従業員のプライバシーを保てず、他社に内部の情報が漏えいする恐れがあります。

セキュリティの安全性が高いセットアップオフィスを見極めるためには、壁が厚く防音性が高いか、入退室者の管理（ICカードや生体認証など）ができるか、ネットワーク（Wi-Fi）回線は暗号化・独立しているか、従業員が一人で作業したいときに利用できるスペースを確保できるかなどをチェックしておくことをおすすめします。

●アクセスしやすい立地か

機能性やセキュリティが高いオフィスであっても、最寄り駅から遠い場所にあると不便に感じる人が多い可能性が高いため、セットアップオフィスがアクセスしやすい立地にあるかの確認も必要になるでしょう。例えば、毎日の通勤や出張・営業活動で社外に出るときなどのケースが想定されます。

立地がよくない場所にオフィスを構えてしまうと、通勤に苦労する従業員のモチベーションが低下したり、取引先や銀行からの印象が悪くなったりする場合もあるため、アクセスがよく、採用競争力にも有利な立地にあるセットアップオフィスを選ぶようにしましょう。

●共有部の使い勝手がよいか

共有スペースは他社の従業員も利用するため、セットアップオフィスを選ぶ際は使い勝手のよさを確かめておくことも大切なポイントといえるでしょう。具体的には、共有スペースの清掃が行き届いていて整理整頓されているか、フリードリンクが用意されているか、休憩するための椅子やテーブルなどがそろっているかが挙げられます。フリードリンクがない場合は、自社でポットやティーバッグなどを用意し、そのスペースを確保できるかも確認しておく必要があるでしょう。

また、来客対応の際に自社のブランドイメージを損なわない空間かどうかも重要です。

●セットアップオフィスが最適なのか

セットアップオフィスを選ぶ前に、レンタルオフィスや居抜きオフィス、サービスオフィスなどの他のオフィスサービスの特徴と比較することをおすすめします。オフィスサービスにはさまざまな種類があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットは異なります。セットアップオフィス以外のオフィスサービスと比較し、自社の現在のフェーズや働き方にとってセットアップオフィスが最適なオフィスなのかを、総合的に検討しましょう。

■セットアップオフィスのよくある質問

●セットアップオフィスは、通常の賃貸オフィスと比べてトータルコストは安いですか？

初期費用は大幅に安くなりますが、3〜5年以上の長期利用ではトータルコストが割高になるケースが一般的です。

セットアップオフィスは、内装工事費や家具代などの初期費用（イニシャルコスト）が抑えられる反面、その内装費用が月額賃料（ランニングコスト）に上乗せされているためです。

数年以内の移転やプロジェクト利用であれば非常にコストパフォーマンスが高いため、利用予定期間に合わせて損益分岐点を計算しておきましょう。

●セットアップオフィスを退去する際、大掛かりな原状回復（スケルトン戻し）は必要ですか？

一般的にはスケルトン（内装が全くない状態）に戻すような大掛かりな原状回復工事は不要です。

多くのセットアップオフィスは貸主が内装を提供しているため、入居時の状態（内装や家具が残った状態）のまま退去できるケースがほとんどです。ただし、契約の特約として「専門業者によるクリーニング費用」や「汚損したクロスの張り替え費用」が借主負担として発生する場合があるため、契約前に必ず原状回復の範囲を事前に確認しておきましょう。

●備え付けのオフィス家具を撤去して家具や機材を持ち込むことは可能ですか？

物件によって異なりますが、原則として備え付け家具の撤去や大幅なレイアウト変更は認められていないケースが一般的です。

セットアップオフィスは空間全体が完成されたパッケージとして貸し出されているため、貸主の所有物である家具を勝手に処分したり、壁を造作したりすることはできないケースが多いです。自社独自のデスクや特殊な機材を多く持ち込みたい場合は、家具の有無を選べる物件か、カスタマイズの自由度が高いサービスオフィスなどを検討しましょう。

■まとめ

セットアップオフィスは、内装工事の手間や初期費用を大幅に削減し、スピーディーに高品質なワークスペースを構築できる非常に合理的な選択肢です。とくに、採用力を強化したいスタートアップ企業や、数年後の拡張移転を見据えている成長企業にとっては、経営課題を解決する強力なツールとなります。

しかし、記事内で触れたように、見た目のデザインだけで選んでしまうと「Web会議の音が漏れる」「セキュリティが不安」「空調が自由に調整できない」といった入居後のミスマッチを招く恐れがあります。


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